DER TRAUM VOM EIGENHEIM WIRD WAHR – BAUFINANZIERUNG IM SAARLAND UND DER MOSEL-REGION

Um eine Baufinanzierung durch Banken und Kreditinstitute sicherzustellen, wird zuerst Ihr individueller Kredit-Finanzbedarf kalkuliert: Dieser setzt sich u.a. aus dem Kaufpreis und den Nebenkosten abzüglich Ihres Eigenkapitales zusammen. Details dazu finden Sie in unserem Rechenbeispiel weiter oben auf der Seite.

Zudem überprüft der Kreditgeber Ihre Bonität. Sind beide Punkte miteinander im Einklang und passen zu den sonstigen Kriterien des Kreditgebers, erhalten Sie eine Zusage für die Baufinanzierung.

Daher: Prüfen Sie im Vorfeld des Immobilienvorhabens mit einem – unabhängigen – Berater Ihre persönliche finanzielle Situation und den individuellen Kredit-Finanzbedarf.

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Eine Baufinanzierung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, dazu zählt u.a. auch die Höhe Ihres Eigenkapitales. Als Faustregel gilt: Sie sollten mit Ihrem Eigenkapital mindestens die Nebenkosten für Kauf oder Bau begleichen könnten.

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, umso mehr erhöht sich die Chance auf eine günstigere Baufinanzierung durch eine Bank oder ein Kreditinstitut – gleichzeitig kann der Kreditbetrag geringer ausfallen und sich somit Kredit-Nebenkosten und -Laufzeiten verringern.

Daher: Prüfen Sie im Vorfeld des Immobilienvorhabens mit einem – unabhängigen – Berater Ihre persönliche finanzielle Situation.

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Sobald der notarielle Kaufvertrag bei einer bestehenden Immobilie abgeschlossen und der Kredit der Bank oder des Kreditinstitutes im Grundbuch abgesichert sind, beauftragen Sie den Kreditgeber dazu, den Kaufpreis zu überweisen.

Wichtig: Die Fälligkeit des Kaufpreises wird im Kaufvertrag bestimmt. In der Regel sollte der Kaufpreis innerhalb von 2 – 8 Wochen nach Vertragsunterzeichnung überwiesen sein.

Die Laufzeit einer Baufinanzierung ergibt sich unter anderem aus der monatlichen Kreditrate. Diese setzt sich aus der Kredithöhe, dem Kreditzins und der vereinbarten Tilgungsrate zusammen. Als Beispiel:

• Die Kreditsumme beträgt 100.000 Euro

• Der Kreditzins von bspw. 1,5% p.a. und eine Tilgung von 2,5% p.a. ergeben eine monatliche Tilgungsrate in Höhe von 334 Euro (100.000 Euro * 4% = 4.000 Euro im Jahr)

• Bei unverändertem Kreditzins und gleichbleibender Tilgungsrate ist der Kredit in knapp 32 Jahren komplett abbezahlt.

Sie haben die Möglichkeit Ihr Darlehen an einen konkreten Zins bzw. dessen Höhe zu binden. Dabei können Sie über mehrere Jahre hinweg z.B. von den Vorteilen niedriger Zinsen – auch wenn die Zinsen wieder steigen sollten – profitieren. Dafür vereinbaren Sie mit dem Kreditgeber eine Zinsbindung für einen bestimmten Zeitraum, den Sie meist flexibel oder aus vorgegebenen Optionen auswählen können.

Wichtig: Ihre Entscheidung über die Laufzeit der Zinsbindung und damit Zinssicherheit bildet die Grundlage Ihres Finanzierungsplanes. Daher prüfen Sie im Vorfeld des Immobilien-Vorhabens mit einem – unabhängigen – Berater Ihre individuellen Optionen.

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Nach dem Ablauf der zwischen Ihnen und dem Kreditgeber vereinbarten Zinsbindung ist der Kreditzins neu verhandelbar. Grundlage bilden hierbei die jeweils aktuellen Konditionen des Finanz- und Kredit-Marktes. Die Dauer der Zinsbindung bestimmen Sie gemeinsam mit dem Kreditgeber vor Vertragsabschluss. (s. Frage 5)

Der Kreditgeber prüft Ihre Bonität z. B. anhand Ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Der Fokus auf bestimmte Einnahmen und Ausgaben ist dabei von Bank zu Bank unterschiedlich. Als Faustregel gilt:

Zu den Einnahmen gehören z.B.:

• regelmäßiger Netto-Lohn und Renten

• feste Nebeneinkünfte z.B. aus Nebenjobs

• Kapitalerträge und Mieteinkünfte

• einlaufende Unterhaltszahlungen und Kindergeld

Zu den Ausgaben gehören z.B.:

• Kosten für Heizung, Strom, Telefon und Internet

• Kleidung und Lebensmittel

• Urlaub

• Abonnements und Vereinsbeiträge

• Versicherungen

• KFZ-Kosten (Pflege, Sprit, Werkstatt) und Leasing

• bestehende Kredit-Verpflichtungen und Sparverträge

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Bei jeder Immobilie – egal ob neu gebautes oder „gebrauchtes“ Haus – sind laufende Kosten für die Pflege und den „Betrieb“ zu berücksichtigen. Dazu zählen u.a. Kosten für:

• Heizkosten, Schornsteinfeger, Strom

• Grundsteuer

• Versicherungen

• Müllbeseitigung und Reinigung

• Fahrstuhlrevision

• Hausmeister-Gebühren

• Instandhaltung, Renovierung und Modernisierungen

Grundsätzlich sollte man durch ein monatliches Hausgeld einen „Sparstrumpf“ bilden und so mit einem finanziellen Polster sowohl auf planbare als auch nicht planbare Ausgaben vorbereitet sein.

Dies ist v.a. bei Eigentümergemeinschaften z. B. in einem Mehrparteienhaus zu empfehlen. Hierbei wird die Höhe des jeweiligen Hausgeldes anhand des Miteigentums-Anteiles (= Größe der Wohnung und anteilig der entsprechenden Nutzflächen, wie z.B. Flur-, Garten- und Garagenanteil) berechnet.

Der bundesweite Durchschnitt des Hausgeldes liegt bei 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Beträgt die Wohnfläche oder Ihr Miteigentums-Anteil 100 Quadratmeter, liegt die Höhe des monatlichen Hausgeldes in einem Zwei-Personenhalt bei etwa 300 Euro. Das eigene Kostenbewußtsein und wie Sie mit den Kostenfaktoren – beispielsweise den Energiekosten – umgehen, kann die Höhe des Hausgeldes entsprechend beeinflußen.

Kurz und knapp: Ihre finanzielle Situation und deren Grundlage, also z.B. ein unbefristetes Arbeitsverhältnis oder ein weiteres festes Einkommen, sind für den Kreditgeber die Grundlage für seine Bewertung Ihrer Bonität. Insofern Elterngeld bezogen wird, verlangen Banken häufig, dass sich der Elterngeld-Empfänger in einem ungekündigten Arbeitsverhältnis befindet und nach der Elternzeit weiterarbeitet.

Insofern z.B. ein befristeter Arbeitsvertrag vorliegt, entscheidet z.B. die Dauer des Vertrages über die Bewertung Ihrer Bonität: Arbeitnehmer mit langen Befristungs-Verträgen (z.B. 10 – 12 Jahre bei wissenschaftlichen Berufen) haben hier gute Karten, wenn die Kreditsumme in diesem Zeitraum zurückbezahlt werden kann. Arbeitnehmer mit kurzen Verträgen von z.B. 1 -2 Jahren erhalten dagegen selten eine Kreditzusage.

Stellen Sie sich zuerst die Frage, was eine „gute“ Immobilie für Sie ist: Was ist Ihnen sehr wichtig und was ist Ihnen weniger wichtig? Worauf würden Sie keinesfalls verzichten und worauf schon eher? Zählt für Sie eher der große Garten oder doch lieber die ruhige Lage und das ausbaufähige Dachgeschoss? Wieviel würden oder können Sie ausgeben?

Notieren Sie dann alle „Must haves“ und „Nice to haves“ auf einen Zettel oder in einer Tabelle. Außerdem können Sie Ihre Wunschimmobilie z.B. mit Fotos aus dem Internet bildlich – dabei aber realistisch bleiben! – beschreiben und haben somit eine recht konkrete Vorstellung davon, welche Voraussetzungen das für Sie passende neue Heim erfüllen muss.

Ab diesem Punkt heißt es dann: Augen offenhalten. Dies können Sie tun, indem Sie die Kleinanzeigen in Tageszeitungen sichten, eine Anzeige im Internet aufgeben oder auf den einschlägigen Immobilien-Portalen eine Suchanfrage einstellen. Hier können ggf. auch Makler direkt mit passenden Angeboten auf Sie zukommen.

Mein persönlicher TIPP: Nutzen Sie einen Immobilienmakler, der Sie mit seiner Expertise bei der Suche professionell unterstützt – oder die passende Immobilie für Sie bereits in der Schublade hat.

Als Laie ist es oft schwierig, versteckte Mängel an einer Immobilie zu erkennen – gerade, wenn man sich frisch in diese „verliebt“ hat. Bei der Erstbegehung achten Sie daher auf Risse, Feuchtigkeit und Schimmel sowie einen hohlen Klang im Keller, wenn Sie mit der Ferse hart auf den Kellerboden auftreten.

Für tiefergehende Schäden z. B. in Substanz oder dem Dach ziehen Sie am besten immer – vor dem Erwerb – einen neutralen Gutachter hinzu. Dieser kann Ihnen nicht nur versteckte Mängel aufzeigen, sondern auch bereits einen Kostenindikator dafür nennen, diese zu beseitigen.

Wenn Sie derzeit (2020) mit einer Kreditrate von (1,5 % + 3,5 % Tilgung =) 5 % kalkulieren, dann bedeutet dies bei 100.000 Euro Darlehenssumme eine monatliche Rückzahlung von 420 Euro.

Hinzu kommen Versicherungsbeiträge für die Immobilie z.B. für mögliche Elementarschäden und die persönliche Absicherung des Lebens und einer eventuellen Berufsunfähigkeit. Diese finanziellen monatlichen Belastungen müssen langfristig durch Sie tragbar sein.

Um herauszufinden, welche Kompromisse Sie beim Erwerb einer Immobilie notfalls eingehen würden, nutzen Sie Ihre Liste aus Frage Nr. 11: Was ist Ihnen sehr, weniger oder gar nicht wichtig? Überlegen Sie außerdem, wo Sie langfristig wohnen der vermieten wollen? Eine wichtige Rolle spielt für viele Immobilienkäufer z.B. der Ausblick, die Entfernung zum nächsten Supermarkt oder Golfplatz.

Außerdem, wie ist es mit der sozialen Infrastruktur: Gibt es Schulen, Kitas oder Ärzte in der Nähe? Wie ist der Ruf der Gegend und der Lärmpegel? Gibt es einen Bebauungsplan z.B. auch für Straßen? Je mehr Ihrer Bedürfnisse durch die Lage der Immobilie abgedeckt sind, umso weniger Kompromisse müssen Sie kurz-, mittel- und langfristig eingehen.

Primär müssen Sie beim Kauf der Immobilie auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen. Grundlage für deren Berechnung ist der Kaufpreis der Immobilie und das Bundesland, in dem Sie kaufen. Dieser Denn: Der Grundsteuersatz ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Derzeit liegt er zwischen 3,5 % – 6,5 %. Zudem schlagen Grundbuch- und Notarkosten mit 2 % sowie ggf. eine Makler-Courtage von 3,57 % bis 7,14 % zu Buche.

Achten Sie bitte auf Besonderheiten im Grundbuch wie z.B. folgende:

• Denkmalschutz des Objektes

• Aufgeführte Anbauten im Grundbuch

• Wertmindernde Rechte im Grundbuch, z.B.:

  • Hypotheken oder Grundschulden

  • Wohn- und Nutzungsrechte

  • Nießbrauchrechte

  • Vorkaufsrechte

Wichtig: Nutzen Sie die Expertise eines Notars. Der kostenpflichtige Beratungsauftrag hat z. B. den Vorteil, dass sie eine neutrale Beratung erhalten. Denken Sie außerdem daran: Sie haften persönlich mit dem Eigentumsübergang.

Zuallererst: Prüfen Sie alle Daten im Kaufvertrag auf ihre Korrektheit – bevor Sie unterschreiben. Dazu gehören z.B. die persönlichen Daten aller Beteiligten, Grundbuchdaten, Flurkarten-Nummer, Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit und Zahlungsvereinbarungen sowie Bankverbindungen. Den Kaufvertrag erhalten Sie in der Regel 14 Tage vor der Unterzeichnung zur Kontrolle und Überprüfung. Nutzen Sie diese Zeit.

Sobald der Kaufvertrag von Ihnen und dem Verkäufer unterschrieben ist, leitet der Notar alle weiteren Schritte ein: z.B. lässt er eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen und reserviert die Immobilie somit für Sie. Sie kann dann nicht an einen anderen Käufer verkauft werden.

Der Notar sendet eine Kopie der Kaufpreisfälligkeitsanzeige an die Bank. Diese setzt sich mit dem Käufer in Verbindung, um zu erfahren ob die Voraussetzungen wie z.B. ist das Objekt geräumt? erfüllt sind. Wenn ja wird der Kaufpreis gezahlt. Anschließend erhalten Sie vom Finanzamt den Bescheid über die Höhe der Grunderwerbssteuer. Jetzt gilt es diese, alle Notarkosten und Grundbuchgebühren zu bezahlen. Ist dies nachweislich erfolgt, kann die Eigentumsüberschreibung erfolgen. Die ist Immobilie Übergabebereit und das Grundbuchamt bestätigt die Eigentumsübertragung mit einem entsprechenden Eintrag. Ab diesem Zeitpunkt gehört die Immobilie Ihnen.

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